Kosztorys inwestorski: dom, budowa, remont

Czym różni się od innych kosztorysów

Kosztorys inwestorski powstaje na zlecenie tego, kto płaci za budowę, a nie tego, kto buduje. Wykonawca robi swój kosztorys ofertowy i wlicza w niego własne ceny i zysk. Po zakończeniu prac sporządza się kosztorys powykonawczy według faktycznie wykonanych ilości. Inwestorski jest na samym początku i od niego zaczyna się wybór wykonawcy i rozmowy o cenie.

W zamówieniach publicznych na jego podstawie ustala się wartość zamówienia, a sposób sporządzania określa osobne rozporządzenie. Prywatnemu inwestorowi przyda się do porównania ofert, pilnowania budżetu i rozmowy z bankiem przy kredycie na budowę. Jakiego dokumentu oczekuje bank, zapytaj w nim wcześniej, bo wymagania bywają różne.

Jeśli wolisz to komuś zlecić, zajrzyj na stronę ile kosztuje remont mieszkania w Warszawie.

Od czego zależy cena

Cena kosztorysu zależy od wielkości obiektu i liczby branż: tylko część budowlana czy też instalacje sanitarne, elektryczne, grzewcze. Dużo zmienia dokumentacja. Jest projekt i przedmiar robót, kosztorysant liczy na ich podstawie. Nie ma, i ilości trzeba zbierać na miejscu, co trwa dłużej. Stawki są w tabeli.

Dojazd na obmiar, wydruk projektu i płatne bazy cenowe, jeśli kosztorys ma być oparty na konkretnym wydawnictwie, mogą być płatne osobno. Ustala się to w ofercie.

Z czego składa się kosztorys

Podstawą jest przedmiar, czyli lista wszystkich robót z ilościami. Do każdej pozycji dobiera się nakłady robocizny, materiałów i sprzętu z katalogów KNR. Potem wstawia się ceny: średnie regionalne z wydawnictw takich jak Sekocenbud albo rynkowe, jeśli tak się umówicie. Na koniec dochodzą koszty pośrednie i zysk, a wynik to wartość robót w podziale na działy.

Dobry kosztorys da się czytać. Widać, ile idzie na fundamenty, a ile na elektrykę. Ofertę wykonawcy porównuje się wtedy pozycja po pozycji i od razu wychodzi, kto gdzie jest tańszy i dlaczego.

Kosztorys zamraża ceny z dnia sporządzenia. Materiały drożeją, projekt się zmienia, więc z czasem trzeba go zaktualizować.

Jak wygląda praca

1. Wysyłasz projekt, przedmiar, jeśli jest, i opisujesz standard wykończenia.
2. Kosztorysant przegląda dokumentację i mówi, czy danych wystarczy, czy potrzebny jest obmiar na miejscu.
3. Powstaje albo jest sprawdzany przedmiar: ilości dla każdej branży.
4. Do pozycji dobiera się nakłady z KNR i ceny, liczy koszty pośrednie i zysk.
5. Dostajesz kosztorys w podziale na działy. Format (PDF, plik programu kosztorysowego) ustalacie z góry.
6. Jeśli masz pytania do pozycji, kosztorysant je wyjaśnia i poprawia swoje błędy.

Częste błędy

• Kosztorys zamówiony bez projektu, na oko, a potem porównywany z dokładnymi ofertami wykonawców.
• Pominięte całe działy, na przykład przyłącza albo zagospodarowanie terenu, i budżet wyszedł niższy od realnego.
• Brak opisu standardu, więc kosztorysant przyjął średni, a planowałeś inny.
• Porównywanie samej sumy bez patrzenia na ilości. W ofercie wykonawcy robót może być mniej.
• Kosztorys sprzed roku użyty bez aktualizacji cen.

Co przygotować

• Projekt: część architektoniczną i, jeśli są, branże instalacyjne.
• Przedmiar robót, jeśli zrobił go projektant.
• Opis standardu: jakie okna, podłogi, wykończenie i co robisz we własnym zakresie.
• Cel kosztorysu: bank, porównanie ofert czy kontrola budżetu. Od tego zależy jego forma.
• Oferty wykonawców, jeśli kosztorys ma posłużyć do ich weryfikacji.

Najczęściej zadawane pytania

Jak zamówić

Opisz w aplikacji obiekt, dodaj projekt i napisz, do czego potrzebny jest kosztorys. Kosztorysanci z Twojej okolicy przyślą oferty ze swoją ceną i terminem. Porównaj je po opiniach i wybierz jedną osobę, adres obiektu zobaczy tylko ona.

Płacisz bezpośrednio, fakturę wystawia wykonawca kosztorysu. Odpowiada za swoją pracę: jeśli znajdziesz błąd w obliczeniach albo pominiętą pozycję z projektu, poprawi to. Za zmiany projektu po oddaniu kosztorysu, wzrost cen na rynku i błędy w samej dokumentacji projektowej nie odpowiada.

Robisz kosztorysy na KNR? Załóż profil fachowca, a zapytania o kosztorys inwestorski przyjdą z Twojej okolicy. Każdy kosztorysant pracuje tu na siebie i sam wybiera formę działalności.